【地产】2020年，房地产行业会很好，大有可为！大家干就是了

还有两周时间，2019年就结束了。现在这个时间点，地产人的状态都是一样的：一边为今年的业绩做最后的冲刺、期待年终奖，一边做明年的规划。

 

2019年，虽然全国商品房销售额还在增长，但却比过去几年都难过——知名房企裁员见怪不怪，高管离职、跳槽频繁；有房产中介因长时间卖不出一套房而轻生；数家百强房企陷入破产的困境……2020年是未来10年的开局之年，会好吗？

 

有人说，2019年很难，2020年会更难。2018年底，主流观点也认为，2019年商品房销售面积会下跌5%~10%，但市场实际表现出高度的韧性，今年1-10月同比增速已由1-9月的-0.1%转为0.1%；1-10月商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。往后，像2015、2016年或2017年那样的大牛市几乎不会再出现，但无论是从国际宏观形势（中美第一阶段经贸协议文本已达成一致），国内政策环境、市场表现，还是很多房企自身的状况来看，2020年，都是值得房地产行业期待的一年！

 

中央会议重申因城施政各地小幅宽松已在落实

 

12月6日召开的政治局会议，只字未提房地产。这顿时被很多人视为大利好，争先恐后的传播。这种心情明源君十分理解，毕竟自调控以来，已经有太多次燃起的调控放松的希望破灭了，这就像一个溺水之人，哪怕看到一棵漂浮的水草，也会当成是救命稻草。

 

然而，随后传出的中央经济工作会议的内容却显示：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位……这时候，唱空派对此幸灾乐祸起来。

 

唱空派犯了跟盲目乐观派一样的错误。虽然此前的政治局会议算不上什么大利好，毕竟去年12月份也没提房地产，但是中央经济工作会议重申房住不炒，也不意味着利空，因为后面还有“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”的表述。“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

 

不过，现实的情况是，有些城市已经需要新政策来“稳”了。这，就是各地政府“因城施政”该出手的时候。

 

12月10日，张家港取消商品房2年限售政策引起市场广泛关注。不过，随后张家港房地产交易产权登记中心否认了这一说法，这是继今年7月份开封之后，又一城市上演调控放松一日游。

 

不过，各地紧绷的政策在相继变相或直接放松，以适应当地市场的情况。

 

比如，11月29日，广东佛山市人社局联合佛山市住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。通知最大亮点是，在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制！

 

12月13日，广州南沙区人民政府发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，通知显示：本科以上等，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制！

 

 

发布类似政策的城市还有很多。据不完全统计，仅11月份，全国就有超过20城发布了各种类型的人才购房优惠政策。

 

最引人注目的是，继11月份提高豪宅税标准（自11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税）之后，深圳楼市调控政策祭出新的大招——深圳已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。

 

深圳此举具有较强的风向标意味，毕竟此轮楼市大牛市就是从深圳开始启动的。此次中央经济工作会议重申“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期……”，后续，各地根据自身情况对政策进行调整的自主性会更强。从整体上来看，适度宽松的倾向明显。

 

此外，此次中央经济会议还指出“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本”，信贷会优先向实体经济倾斜，但房地产多少能受益。今年，房地产融资已经收得够紧。结合各地小幅放松的现实来看，2020年整个行业的信贷不会进一步收紧，宽松倒是有很大可能。

 

毕竟，此次中央经济工作会议提出了“六稳”，即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。如果房地产这个国民经济的第一大行业不稳的话，是会很麻烦的。毕竟从目前适度放松的城市来看，拉动作用还是比较明显的。

 

行业利润水平有政府底新房规模增长确定性强

 

12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》中指出，为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策，进一步加强商品住房价格管理，长沙市进一步明确，商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。

 

消息一经传出，就引发业内热议，要么认为调控政策加码，要么认为实际情况复杂，这个政策很难落地执行。

 

其实这份文件只是2017年相关文件的延续而已，早在2017年11月30日，长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。

 

6%至8%的平均利润率低于现在全行业的平均水平。然而，相比制造业，这个水平简直不要太好！

 

 

我国汽车、机床以及家电等制造行业的净利润率超过5%的屈指可数，超过10%更是凤毛麟角——我国家电行业，除格力以外，海尔、TCL、海信等几大家电巨头常年净利润率保持在2%-4%之间；长城、比亚迪、江淮等知名国产车企2018年净利润分别为5.32%、2.15%、-1.57%。

 

当然，今年以来，很多城市二手房挂牌均价大幅下跌，让人忧心忡忡。

 

▲来源：贝壳研究院、全景财经

 

不过，二手房房价的下跌原因比较复杂，核心是限价条件下，一二手房价格倒挂。此前，人们普遍预期调控不会持续太久，而新房有限，于是转而买二手房。如今，调控的持续时间超越了很多人的想象，并且还在继续。二手房价格的下跌，是一个正常的价值回归过程。

 

事实上，二手房价格下跌，2018年就开始了（早在今年2月份，统计局公布的数据就显示，二手房住宅挂牌价连续三个月下跌，三四线线城市下跌最多，一二线城市次之），只不过今年跌幅变大，才引起公众的广泛关注。然而，其并未对新建商品房销售有明显的负面影响，今年1-10月，多数城市二手房房价下跌之时，全国新建商品房销售均价同比上涨了7.23%。

 

如此表现，让对中国房地产行业一直偏保守的外资机构，都对此偏乐观。比如，标普预计2020年全年，我国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%；瑞信则认为，得益于二三线城市的强劲需求，以及稳定的政策环境，2020年增速会略低于2019年，但仍然会达到9%。

 

▲瑞信中国房地产业报告

 

综合各机构的预判来看，普遍认为明年的销售额会维持在16万亿左右，这与2018年底普遍看跌2019年略有不同。实际情况可能还会更乐观一点。

 

经过洗礼的房企更强大了这仍是大房企的钻石时代

 

对房企来说，经历了过去几年的洗礼，还能活下来的，普遍都有较强的韧性，特别是排名靠前的房企，2020年依然是可以大展身手的时候。对地产人来说，如果你能跟上行业变化的速度，2020年的舞台同样很大。

 

虽然都说2019年很难，但头部房企的规模依然保持较高的增速。而且，明源君注意到，利润水平也在提升。

比如，今年上半年，TOP20房企的毛利达到33.03%（如下图所示），高于过去3年的水平。

 

 

关于风控维度，中指院给了一个系统的测算结果，显示目前80%的上市房企处于安全的风险范围之内，整体风险可控。

 

如果从市占率上来看，真正蕴含巨大风险的房企占比更小，因为目前（今年1-11月），30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半。

 

而且，这一趋势还会继续，孙宏斌就预判，5年后，TOP5房企的销售额会占到全行业30%的份额。

 

即便在现有的集中度下，风险也是很小的。

 

首先，这些头部房企体系比较完善，资源获取能力，土储资源普遍在一二线和强三线城市，抗风险的能力本来就比较强。

 

其次，经过过去几年的调整，头部房企普遍已经从“三高”模式，转向更加均衡或者说均好的发展模式，速度确实比以前慢了一点，但是发展质量更高了。而且，严格地说，规模扩张的速度并不慢。

 

以世茂为例，在别人悲观的时候，却频频出手，仅今年上半年就斥资近200亿收并购了粤泰、泰禾、明发等的项目，并实现业绩飙升，今年前11个月销售额达2277.33亿元，挺进前十。

 

在爆发式增大市场中，会有黑马频出；而在相对比较平稳的市场中，更多的是拼内功。千亿房企，乃至其他的不少百强房企，这方面的能力都很强。如孙宏斌所说，这其实是大房企的钻石时代。

 

所以，对地产人来说，唯一的问题是，自己成长的速度能不能跟得上行业变化的速度……

 

近年来，其实全国房地产行业从业人员是在逐年上升的（国家统计局数据），为什么还有很多人觉得干不下去了呢？

原因是，2017年之后，特别是2018年以来，整个房地产行业由1.0模式向2.0模式转换，房企博弈地产内生性需求，行业对个人能力的要求急剧提高。

 

比如某房企最近缩编，内部明确非标人员原则上坚决不再予以录用。所谓的非标，内部是这样定义的：1.全日制本科以下学历；2.员工>35岁，部门负责人>40岁，高管>45岁；3.副总监（含）以上职级人员无TOP30经历。简单来说，就是不满足上述条件的人员，公司不会再录用。

 

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▲来源：申万宏源研究

 

但是，公司并非单纯裁员，而是人员优化，裁员的同时，也在大量招聘对标房企（TOP5房企）的员工，而且都给高薪高位。

 

长期以来，房地产行业都是高薪行业。如果你没几把刷子，凭什么继续留在这个行业拿高薪？

 

小结

 

到底什么才是支撑房地产的最根本力量？明源君此前已经多次指出：经济增长。中国指数研究院经过研究，形成了一个更加具体的模型——“中国房地产业中长期发展动态模型”，发现经济增速和城镇人口是影响房地产市场最关键的外部因素。

 

▲来源：中国指数研究院

 

目前，我国的经济增速确实有回落，但中国对全球经济增长贡献率居世界首位。前不久，财政部提前下达2020年新增专项债额度1万亿元，额度下发早于去年，体现政策层落实“稳增长”目标的态度和决心。中美第一阶段经贸协议文本达成一致，更是为来年的增长增添了更大确定性。至于城镇化的空间，更是还有十几年。

 

用中国金茂总裁李从瑞最近的一句话总结：纵观整个房地产的发展，所有现在不发达的国家最缺的就是房子，发展中国家最蓬勃发展的就是房子，发达国家现在最有利的产业也是房子。所以房地产行业在中国刚刚起步，大有前途。